Iga eluaset tulumaksu tasumata müüa ei saa

Kuna Eesti Vabariigis maksavad äriühingud tulumaksu väljamaksetelt ja mitte tulult, ei maksustata äriühingutel kinnisvara võõrandamisest saadud kasu.

Samas peavad äriühingud tasuma erisoodustuse tulumaksu, kui nad äriühinguga seotud isikute (nt juhtorganite liikmed ja nende lähikondsed, ettevõtte töötajad jmt) eluasemekulud osaliselt või täielikult katavad. Nimetatu hõlmab nii rendi kui ka laenu- või liisingumaksete tasumist.

Füüsilised isikud peavad tasuma tulumaksu vara võõrandamisest saadud kasult tulumaksuseaduse §-is 15 ning §-ides 37–38 sätestatule. Kasu või kahju kinnisvara müügist on müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe.

Tulumaksuga maksustatakse ainult vara võõrandamisest saadud kasu. Oluline on teada, et maksumaksjal on õigus kasust maha arvata või kahjule juurde liita vara müügi või vahetamisega otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud (nt notari tasud, riigilõivud).

Vara soetamismaksumuseks loetakse kõiki maksumaksja poolt vara omandamiseks ning selle parendamiseks ja täiendamiseks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulusid.

Seega on võimalik vara soetusmaksumuse hulka arvata kinnisvara valdamise käigus tehtud kulutused remondile, renoveerimisele jmt, kuid seda tingimusel, et nimetatud kulusid on võimalik hiljem ka tõestada (nt tuleks alles hoida remondikaupade ostutšekid, hindamisaktid).

Kuna kinnisvaraga kaasnev vallasvara (nt mööbel, kodutehnika) võõrandamine ei kuulu maksustamisele tulumaksuga, siis ei ole võimalik ka varem mööbli ostmisega seotud kulusid kinnisvara soetusmaksumuse hulka arvata.

Teisalt tuleb arvestada, et kinnisasja võõrandamisel koos sisustusega, mille maksumust notariaalses ostu-müügilepingus pole eraldi välja toodud, peab müüja tasuma tulumaksu kogu kasult, sh ka võõrandatavalt mööblilt.

Tulumaksuseaduse § 15  toob ära ka hulga olulisi erandeid, millal kinnisvara võõrandamisest saadud kasult ei pea tulumaksu maksma.

Tulumaksu ei pea näiteks maksma juhul, kui kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või -hoonestusõiguse esemeks on eluruum, mida maksumaksja kuni võõrandamiseni kasutas oma alalise või peamise elukohana. Samamoodi on maksust vabastatud müüja, kes kasutas elamuühistu liikmena elamuühistule kuuluvas elamus asuvat korterit oma alalise või peamise elukohana.

Tulumaksust on vabastatud ka maksumaksja, kes kasutas ehitist või korterit kuni võõrandamiseni oma alalise või peamise elukohana või kui maksumaksja on saanud ehitise või korteri õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel või ostueesõigusega erastanud.

Kui kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või -hoonestusõiguse esemeks on eluruum ning nimetatud eluruum ja selle juurde kuuluv maa on läinud maksumaksja omandisse ostueesõigusega erastamise teel, on tulumaksuvabastus võimalik juhul, kui kinnistu suurus ei ületa 2 hektarit.

Tulumaksu tasumisest pääseb ka suvila või aiamaja müüja, kui see on vallasasi või kinnisasja oluline osa, ta on müüja kasutuses olnud üle kahe aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit. Juhul kui ühte viimatinimetatud tingimustest ei eksisteeri, pole tulumaksuvabastust võimalik ka rakendada. Oluline on, et eelmärgitud kaks tingimust esineksid üheaegselt.

Vabastust saab rakendada ka suvila või aiamaja müügil, kui see on ehitis kui vallasasi ning on olnud maksumaksja omandis üle kahe aasta.

Oluline on märkida, et alaline või peamine on elukoht, kus isik peamiselt või alaliselt viibib üle 183 kalendripäeva aastas.

Tsiviilõiguses ei ole keelatud omada ka mitut elukohta. Kui pole võimalik üheselt määrata peamist elukohta, saab maksuõiguses määravaks asjaolu, kus isik kõige enam viibib. Seetõttu saab maksusoodustust rakendada vaid ühele võõrandatavale eluasemele kalendriaastas.

Lisaks eeltoodule ei maksustata tulumaksuga tulu omandireformiga tagastatud maa müügilt, ning vastuvõetud pärandvara.

Pärandvarana saadud kinnisasja müügil tuleb siiski silmas pidada, et soetusmaksumuseks saab lugeda vaid pärandi vastuvõtmisega seotud kulusid (nt notari tasu, riigilõivud, pärandvara inventeerimise kulud), mitte aga pärandi algset soetusmaksumust.

Seega tuleb pärandi võõrandamisel tasuda tulumaksu kogu müügihinnalt, millest on maha arvestatud pärandi vastuvõtmisega seotud kulud ning pärast pärandi vastuvõtmist tehtud parendused. Samas ei kehti viimatinimetatud juhul, kui esinevad tulumaksuseaduse § 15 toodud asjaolud (nt tegu on pärandisaaja alalise elukohaga vmt) ning pärandisaajale rakenduvad seaduses toodud maksusoodustused.